A raíz del bajo dinamismo que venía mostrando el mercado inmobiliario local, en mayo de 2025 el Gobierno de Chile implementó un subsidio directo para rebajar en hasta 60 puntos base la tasa de interés de los créditos hipotecarios, con el fin de impulsar la compra de vivienda y reactivar el mercado inmobiliario. 

Este subsidio tiene las siguientes características: 

• Aplica a viviendas nuevas de hasta UF 4.000, con promesa de compraventa firmada desde enero de 2025 hacia adelante. 
• Este subsidio se otorgará en conjunto con una garantía estatal y compartirán los requisitos de acceso para lograr alcanzar una reducción total de la tasa de interés aún mayor al monto del subsidio, esperando hasta una baja de 100 puntos base. 
• El beneficio dura 24 meses o hasta agotar los 50.000 cupos disponibles. 
• Es compatible con otros subsidios (DS-1, DS-19, DS-15), lo que amplía la cobertura hacia familias de ingresos medios. 

Balance actual del programa 

Se han recibido 11.000 postulaciones en lo que va del programa, de las cuales se han aprobado 6.000 subsidios, equivalentes a US$600 millones en operaciones. 

La tasa de rechazo a las postulaciones es de solo un 3,9%, una tasa baja comparada con otros programas de financiamiento. 

Un 71% de los créditos se concentra en viviendas de hasta UF 3.000, segmento en el que hay mayor necesidad habitacional y también mayor stock disponible. 

Impacto en el mercado inmobiliario y el stock de viviendas 

Este programa de subsidio no solo vino a favorecer a las familias que buscaban comprar una casa, sino que también está empezando a mover y dinamizar a un mercado que venía con signos de desaceleración: 

• Aceleración en venta de viviendas nuevas: los bancos reportan un aumento en la demanda por proyectos en ejecución, especialmente en comunas periféricas donde la oferta es más accesible. 
• Reducción del stock acumulado: la Cámara Chilena de la Construcción había advertido un exceso de unidades nuevas disponibles en 2023-2024. Este subsidio contribuye a descomprimir ese stock, dando liquidez a las inmobiliarias. 
• Incentivo a nuevos proyectos: al mejorar la rotación de viviendas, se genera mayor certidumbre para iniciar nuevas construcciones, lo que dinamiza el empleo en el sector. 
• Efecto segmentado: el beneficio se concentra en viviendas de hasta 3.000 UF, lo que significa que la reducción de stock será más notoria en proyectos orientados a clase media y media-baja, mientras que el segmento sobre 4.000 UF mantiene una velocidad de venta más lenta. 
• Presión futura en la oferta: si la absorción del stock es muy rápida y no se acompaña con nuevos permisos de construcción, podría generarse un alza en los precios hacia fines de 2026 por menor disponibilidad de viviendas nuevas. 

Implicancias para las familias 

Para el caso de una familia que está pensando en comprar una vivienda que cuesta UF 3.500, con un crédito hipotecario a un plazo de 30 años y con este programa obtiene una baja en la tasa hipotecaria de 100 puntos base respecto al promedio actual de 4,36%, con lo que el dividendo bajaría desde $617.228 a $546.472, lo que significa un ahorro mensual de $70.756. 

El costo total de un crédito para una vivienda que cuesta 3.500 UF (a 30 años plazo con el 90% del financiamiento), sin el subsidio sería de $222.202.223, mientras que el costo con el subsidio se reduce a $196.729.890, logrando un ahorro total de $25.472.332. 

El subsidio a la tasa hipotecaria descrito ha tenido buena recepción del mercado y avanza con fuerza: ya más de 6.000 familias han sido beneficiadas y se ha mostrado un claro efecto dinamizador en el mercado. 

Así, dilucidamos las siguientes implicancias en lo próximo: 

• En el corto plazo, ayuda a reducir el stock de viviendas nuevas y a reactivar las ventas. 
• En el mediano plazo, podría incentivar nuevos proyectos y sostener el empleo en la construcción. 
• En el largo plazo, si no se acompaña de políticas que aseguren mayor oferta, el éxito del programa podría traducirse en menor disponibilidad de viviendas y presión al alza en los precios. 

José Pablo González  
Portfolio Manager Deuda Privada Fynsa AGF