Fondo FYNSA Upper Renta Residencial US I
Agosto 19, 2022 - 3 min

¿Cómo invertir exitosamente en el mercado inmobiliario de EE.UU.?

El fondo está enfocado en proyectos multifamily, dado que el sector residencial, a diferencia del de oficinas o de comercio, tiene gran resiliencia

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A fines de julio pasado, FYNSAUpper concretó la venta de dos activos de renta residencial en Houston, Texas, denominados Morgan & Wilcox. Estos inmuebles fueron la primera adquisición del Fondo de Inversión FYNSA Upper Renta Residencial US I, realizada en julio de 2021.

La operación es un ejemplo concreto de las oportunidades para invertir en el mercado de bienes raíces de Estados Unidos. Para conversar con sus clientes sobre esto y las estrategias del Fondo, FYNSAUpper organizó reuniones en Chile y Perú con Sohail Hassan, co-fundador y managing partner de MarketSpace Capital, firma con la que FYNSAUpper invirtió en Morgan & Wilcox.

Temas como el modelo de búsqueda y evaluación de oportunidades inmobiliarias de MarketSpace y cómo se ve el entorno de tasas de interés fueron parte central de las reuniones. 

“También los inversionistas en general estaban interesados en conocer en qué etapa del ciclo económico de Estados Unidos nos encontramos, si estamos en una recesión real o sólo técnica”, dice Pablo Massera, gerente inmobiliario de FYNSA.

La operación de Morgan & Wilcox es, en este sentido, un excelente caso de estudio.

 “Fueron 624 unidades, que compramos por US$87.000 por puerta, y que menos de un año después vendimos por US$120.673. Esto significó una TIR para los inversionistas de 71%, un múltiplo de capital de 1,7; esto lleva el retorno para nuestros inversionistas a 31%,” explicó Hassan. 

Esto no es sólo un caso particular, sino que se suma a resultados similares en otros 13 negocios inmobiliarios donde se ha completado el ciclo de inversión, liderados por MarketSpace,” dice Juan Eduardo Biehl, socio de FYNSA.

Las utilidades de esta inversión quedaron disponibles para reinvertir en otros proyectos, pudiendo diferir los impuestos a las ganancias de capital. Fueron alrededor de US$22 millones que están listos para ser invertidos. “En este punto, no necesitamos aumentar el equity, lo que nos pone en una situación muy ventajosa”, dice Hassan. “Lo que estamos viendo ahora es un entorno de deuda con tasas de interés al alza: la deuda es ahora el activo y la propiedad es el pasivo”.

El éxito de la operación es resultado de una combinación de nuestra estrategia de abordar las oportunidades y de identificar nichos de mercado‘, subraya Hassan.

MarketSpace está enfocado en las oportunidades en el estado de Texas, que está viviendo un período de gran expansión económica. “Texas recibe un millar de personas cada día”, dice Hassan.

“Es una combinación del costo de vida y el clima de negocios, que es muy favorable. Esa es una de las razones por las que Texas está atrayendo a muchas grandes compañías, como Tesla, que está instalando sus oficinas en Austin”.

En este contexto, las inversiones están dirigidas a proyectos multifamily. “El sector residencial, a diferencia del de oficinas o de comercio, tiene gran resiliencia,” dice Biehl.

“Los arriendos en EE.UU. han subido en promedio un 15%, y en mercados seleccionados como Miami o Austin, los arriendos han subido un 25%,” subraya Hassan. Dado el déficit de viviendas, la renta residencial es una de las estrategias más conservadoras para entrar al mercado de EE.UU.

Los resultados de esta gira para explicar las oportunidades en el mercado de bienes raíces de EEUU han sido muy satisfactorios. “Las reuniones que hemos tenido con los clientes han sido muy productivas”, dice Hassan. “Quedé muy sorprendido del nivel de las preguntas que nos hicieron, han sido muy sofisticadas. Estaba claro que está gente había hecho su investigación sobre el mercado estadounidense, así como del entorno de las tasas de interés”.

“Mi impresión es que muchas de estas preguntas surgieron porque nadie ha venido acá a explicar cómo funciona el mercado de bienes raíces de EEUU. Es una oportunidad para ganar visibilidad y establecer relaciones para invertir en este tipo de oportunidades”, concluye Biehl.