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A pesar de que queden cerca de tres semanas para que el nuevo gobierno liderado por José Antonio Kast inicie su mandato, el mercado y los gremios ya hacen sus apuestas sobre los cambios que el nuevo ciclo podría introducir.
Por ese lado, el nombramiento de Iván Poduje como Ministro de Vivienda y Urbanismo no ha estado exento de ruido mediático y se espera que durante su mandato abra una nueva etapa para el sector inmobiliario y la política habitacional en Chile. Arquitecto y urbanista, con trayectoria en planificación territorial y regeneración urbana, con un estilo que hasta ahora ha sido confrontacional y directo, su llegada genera expectativas principalmente en cuatro ejes claves: subsidios, permisología, déficit habitacional y desarrollo urbano.
Respecto a este punto, Poduje ha sido crítico de políticas que, si bien buscan ampliar el acceso a la vivienda, finalmente terminan presionando los precios de las viviendas o generando distorsiones en el mercado.
En ese sentido, se espera que su enfoque se base en priorizar la eficiencia en la asignación de subsidios, con una mayor focalización. Además, no solo ha criticado al actual gobierno en su intención de recortar los subsidios habitacionales de cara al programa habitacional 2026, sino que también se espera que promueva instrumentos que activen oferta y no solo demanda, junto a otras fórmulas que faciliten la absorción de stock terminado.
Más que un giro expansivo en ayudas, el mercado anticipa un rediseño que conecte subsidio con producción efectiva y localización estratégica.
Uno de los principales desafíos estructurales y dolores de cabeza del sector inmobiliario actualmente, y donde el mercado espera señales claras del nuevo ministro, es en la permisología.
En la última década, los tiempos para obtener permisos de edificación han aumentado de manera significativa. Lo que antes podía resolverse en 6 a 8 meses, hoy en muchos municipios supera los 12 a 18 meses solo en trámites en la Dirección de Obras Municipales (DOM), a lo que se le suman los tiempos que deben destinarse para la obtención de otro tipo de permisos como Informes favorables de construcción (IFC); permisos sectoriales (Vialidad, Serviu, sanitaria, electricidad); evaluaciones ambientales cuando aplican; y aprobaciones de anteproyectos, subdivisiones o cambios de uso de suelo.
Para casos de proyectos de mediana o gran escala, el ciclo completo previo a iniciar obras puede extenderse entre 24 y 36 meses, e incluso más si existen observaciones reiteradas o cambios de criterio. Los impactos de esto se ven reflejados en mayores costos financieros del proyecto y riesgos regulatorios, lo que también impacta en el precio final de las viviendas.
Además del aumento en plazos, el sector ha enfrentado mayor judicialización, invalidaciones de permisos y reinterpretaciones normativas, lo que ha generado un escenario de alta incertidumbre.
En este escenario, se espera que el nuevo mandato tenga un enfoque técnico orientado a:
La expectativa no es una desregulación, sino mayor certeza y previsibilidad. En el sector inmobiliario existe consenso en que destrabar la oferta requiere más eficiencia institucional que nuevos subsidios.
Chile enfrenta un déficit habitacional estructural significativo que se ha acentuado por otros eventos que han sucedido durante los últimos años, como los incendios de las regiones de Valparaíso y Bio Bío, y el desalojo de tomas. Junto a esto, ha habido un deterioro del acceso a vivienda por variables como niveles de tasas de interés, inflación, menor capacidad de ahorro y mayores restricciones bancarias.
El desafío en este punto será doble: se buscaría aumentar la construcción anual de viviendas de manera sostenida y facilitar acceso a sectores medios que hoy se encuentran fuera del sistema.
Para esto, podría verse una estrategia combinada:
Para llevar a cabo esto, el foco probablemente estará en recuperar ritmo de construcción y mejorar viabilidad económica de proyectos.
Uno de los temas más sensibles es la expansión urbana y el uso de suelo agrícola. Poduje ha tenido posturas claras respecto a la necesidad de planificación territorial coherente y evitar crecimiento desordenado.
Dentro de los principales lineamientos que ha planteado previo al inicio de su mandato, está priorizar regular y ordenar la “expansión silenciosa” de las ciudades hacia zonas periféricas, donde el crecimiento suele ocurrir de forma desregulada sobre suelos previamente agrícolas.
Asimismo, ha manifestado que prefiere priorizar la vivienda por sobre el “activismo ambiental”, haciendo referencia a que no está de acuerdo con que se retrasen o cancelen desarrollos que ayuden a dar soluciones al déficit habitacional del país, por la protección de ciertos recursos naturales (como árboles o hallazgos arqueológicos) que, a su juicio, actúan como barreras burocráticas o “permisología”. Estos dichos han tenido algunas consecuencias mediáticas.
En conclusión, el mandato de Iván Poduje podría marcar un giro hacia una gestión más técnica y estructural del Minvu. Más que políticas expansivas de corto plazo, el mercado anticipa reformas orientadas a destrabar oferta, ordenar planificación y mejorar la eficiencia del sistema.
Para desarrolladores, inversionistas y actores financieros, los próximos meses serán clave para entender si este enfoque logra traducirse en mayor certidumbre regulatoria y recuperación del dinamismo inmobiliario.
José Pablo González
Portfolio Manager Deuda Privada Fynsa AGF
