Un mismo terreno puede acoger hoy más viviendas. El decreto que modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), publicado en el Diario Oficial el 2 de octubre, redujo de 4 a 2,8 el número de habitantes por vivienda utilizado para calcular la densidad, y a 1,4 en determinados sectores cercanos a vías expresas, troncales y estaciones de transporte. En una zona de 800 habitantes por hectárea, esto equivale a pasar de 200 a cerca de 286 viviendas, siempre que se cumplan las demás condiciones urbanísticas. La norma también permite reducir hasta en 50% los estacionamientos exigidos en ciertos proyectos. 

El ajuste reconoce que los hogares son más pequeños: 2,8 personas en promedio, según el Censo 2024. La medida busca facilitar el acceso a viviendas en zonas bien conectadas, aumentar la oferta y contribuir a una reducción de los precios. En abril, el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, proyectó una baja de entre un 10% y un 15% en los departamentos nuevos, aunque ese resultado dependerá de diversos factores. 

Contraloría revisó la legalidad del decreto, no su conveniencia, mientras que varios municipios han manifestado inquietud por los efectos de una mayor densidad en sus barrios. La norma establece cuánto se puede construir, pero lograr buenos proyectos es una tarea compartida entre desarrolladores, autoridades locales y comunidades. Tres preguntas pueden orientar ese trabajo: 

• ¿Puede el entorno acoger a más residentes? El transporte, los servicios y las calles deben acompañar el crecimiento. En ese contexto, la rebaja de estacionamientos tiene más sentido cerca de ejes de transporte.
• ¿Se cuida la calidad de vida de quienes habitarán el proyecto? Tan relevante como el precio es la calidad de la construcción y las condiciones habitabilidad que ofrece.
• ¿Llegan los beneficios a las personas y a sus barrios? El cambio debe traducirse en mejoras para los nuevos residentes y las comunidades que los reciben, sin perjudicar la vida cotidiana del sector. 

Cuando un proyecto se integra bien a su barrio, el beneficio es compartido: los residentes viven mejor, el entorno se fortalece y la inversión conserva su valor en el tiempo. 

La nueva OGUC amplía las posibilidades de desarrollo inmobiliario. El desafío está en aprovecharlas con responsabilidad, para que una mayor capacidad de construcción se traduzca también en mejores ciudades. 

Sebastián Dourthé 

Analista Inmobiliario Fynsa AGF