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De acuerdo con estimaciones basadas en CASEN y la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el déficit habitacional supera actualmente las 600.000 viviendas, cifra que aumenta si se consideran hogares en condiciones de hacinamiento, allegamiento o viviendas irrecuperables. Este déficit afecta a cerca de 2 millones de personas, reflejando una brecha relevante entre las necesidades habitacionales y la capacidad de respuesta del mercado.
Uno de los grupos más tensionados es el segmento joven. El aumento sostenido de los precios de la vivienda, mayores exigencias de pie y condiciones crediticias más restrictivas han desplazado el acceso a la vivienda en propiedad, incluso para hogares con ingresos formales y capacidad de pago mensual. El Censo 2024 confirma esta tendencia: la proporción de hogares arrendatarios alcanza el 26,2 %, mientras la tasa de propiedad continúa disminuyendo, especialmente entre hogares jóvenes y de primera vivienda.
En paralelo, los segmentos más vulnerables enfrentan expresiones más críticas del déficit. El catastro nacional de campamentos 2024–2025 registra más de 1.400 asentamientos, donde habitan sobre 120.000 familias, evidenciando que una parte relevante de la demanda habitacional se satisface hoy fuera del mercado formal.
Estas dinámicas no solo tienen consecuencias sociales, sino que también entregan señales claras sobre la evolución de la demanda habitacional. Desde una perspectiva urbana y económica, generan presión sobre la infraestructura existente, profundizan la segregación territorial y refuerzan una demanda estructural por soluciones habitacionales, abriendo espacios para nuevos modelos de desarrollo y gestión inmobiliaria.
Para el mercado inmobiliario, este escenario plantea desafíos evidentes, pero también señales claras. La persistencia del déficit, junto con la dificultad de acceso a la propiedad para amplios segmentos de la población, refuerza el atractivo de modelos orientados a renta residencial, proyectos bien localizados, tipologías eficientes y una gestión activa del activo. Asimismo, para segmentos donde el mercado privado no logra viabilidad por sí solo, los esquemas de colaboración público–privada aparecen como una herramienta relevante para destrabar proyectos, combinando escala, estabilidad y reducción de incertidumbre.
De cara a los próximos años, el mercado espera principalmente certidumbre: reglas claras, procesos predecibles y marcos estables que permitan modelar riesgos en horizontes de largo plazo. En este contexto, los incentivos puntuales —tanto para el desarrollo inmobiliario como para la demanda— cumplen un rol relevante, especialmente para viabilizar proyectos en segmentos con márgenes más ajustados o para facilitar el acceso a la vivienda. Sin embargo, su efectividad depende en gran medida de que estén acompañados de claridad regulatoria y reducción de fricciones operativas, elementos clave para que la inversión inmobiliaria pueda desplegarse de manera sostenida y de largo plazo.
La crisis habitacional no es solo un desafío social pendiente, sino una señal estructural de los cambios en la demanda habitacional, y una invitación a repensar cómo el desarrollo inmobiliario puede adaptarse a una nueva realidad demográfica, económica y urbana.
Sebastián Dourthé
Analista Fondos Inmobiliarios Fynsa AGF
