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Un reciente informe publicado por TOCTOC reveló nuevas señales positivas del mercado inmobiliario local. Esto, generado principalmente por el subsidio a la tasa de interés que existe para créditos hipotecarios destinados a la compra de viviendas bajo las UF 4.000.
El informe señala que la venta total de viviendas con entrega inmediata en la Región Metropolitana mostró un aumento de 29,8% en el tercer trimestre del año. Así, durante los primeros 9 meses del año, se vendieron 13.204 unidades, lo que representa un aumento de 17,7% respecto al mismo periodo de 2024.
El segmento de viviendas con mejor dinamismo fue el de las unidades bajo las UF 4.000, como consecuencia del mencionado subsidio a la tasa de interés. Durante el tercer trimestre del año, se vendieron 4.044 unidades de este segmento, representando un 78% de las ventas totales de ese periodo.
Si bien todo esto se está dando en un contexto de alto stock disponible para la venta con entrega inmediata, con 40.800 unidades en la Región Metropolitana, esta cifra muestra un descenso respecto a los periodos anteriores: durante el segundo trimestre, era de 42.200.
Lo primero, es que el balance de los subsidios nos hace creer que en los próximos meses aún habrá cobertura de este beneficio.
De un total de 50.000 beneficios que se otorgarán, a la fecha se han recibido 41.984 solicitudes, de las cuales 22.210 fueron aprobadas, habiendo 10.259 de estos subsidios cursados, mientras que hay 14.985 en proceso de evaluación. Por ende, aún quedan cerca de 40 mil subsidios por cursar.
Sin embargo, más allá de los subsidios, que es una política transitoria que a la fecha ha ayudado bastante al sector, existe la posibilidad de un escenario donde las tasas podrían ubicarse estructuralmente más bajas, respecto a lo que acostumbramos a ver desde 2022 hasta hoy.
La Ley 21.735, que modifica el sistema de pensiones en Chile, fue promulgada en marzo de 2025 y entrará en vigencia gradualmente. Pero ¿en qué afecta esta al mercado inmobiliario local?
Esta reforma aumentará progresivamente la cotización, incorporando componentes de un Seguro Social y una cotización por parte del empleador. Esto generará mayores ahorros de las personas, y, por ende, aumentará los activos administrados por el Sistema, lo que, junto a una flexibilización de las carteras de las AFP, aumentará las inversiones en activos de largo plazo, tales como Mutuos Hipotecarios Endosables (MHE), Leasing Habitacionales (LH) y bonos bancarios, entre otros.
Estudios estiman que el aumento marginal por año en los activos del Sistema podría estar en torno a los US$5.000 millones, que irían destinados mayormente a invertirse en instrumentos de largo plazo, generando una mayor demanda de inversión, haciendo aumentar sus precios y haciendo caer los spreads y las tasas de interés de largo plazo.
En la práctica podríamos ver un mercado de créditos hipotecarios más normalizados, con tasas que podrían eventualmente ubicarse en niveles más bajos. Esto, al igual que el subsidio a la tasa, tiene como consecuencia que los ingresos requeridos para tomar un crédito hipotecario disminuirían y permitirán a un mayor número de personas acceder a este tipo de créditos, dinamizando las ventas de la industria inmobiliaria.
Todo este contexto nos hace pensar que quizás lo más difícil para el mercado inmobiliario podría ya haber pasado, abriéndose oportunidades interesantes para invertir en el sector, que probablemente no sean eternas, sino más bien por un tiempo limitado. Porque tan importante como la tesis de inversión es el timing de esta. Como dice el viejo principio: “compra con el rumor, vende con la noticia”.
José Pablo González
Portfolio Manager Deuda Privada Fynsa AGF
