El reciente anuncio de eliminar transitoriamente el IVA a la venta de viviendas nuevas por un período acotado se presentó como una medida destinada a reactivar el mercado inmobiliario. Sin embargo, en el corto plazo, el efecto observado podría ser distinto al esperado: la expectativa de menores precios futuros está incentivando la postergación de decisiones de compra, generando un posible efecto de pausa en el mercado. 

Este comportamiento no es inusual en economía. Ante la posibilidad de un beneficio futuro, los compradores tienden a esperar definiciones regulatorias antes de concretar una inversión relevante como la adquisición de vivienda. Diversos análisis sectoriales, incluyendo observaciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), han advertido que anuncios tributarios sin implementación clara pueden modificar el timing de compra y afectar temporalmente la velocidad de ventas. 

Más allá del impacto inmediato en la actividad, uno de los puntos centrales del debate es cuánto podrían bajar efectivamente los precios. La percepción general suele asociar la eliminación del IVA con una caída equivalente al 19% en el valor de las viviendas. Sin embargo, la evidencia técnica muestra que este traspaso es significativamente menor. 

Estudios desarrollados por la Cámara Chilena de la Construcción, en sus informes MACh (Macroeconomía y Construcción), analizaron el efecto que tuvo la introducción del IVA a la vivienda a partir de 2016. Los resultados estimaron que el impacto efectivo en precios se ubicó aproximadamente entre 7,7% y 10,6%, dependiendo del modelo utilizado. Esta evidencia permite inferir que la eliminación del impuesto difícilmente generará reducciones equivalentes al porcentaje nominal del IVA. 

Considerando el contexto actual —marcado por costos financieros elevados, márgenes ajustados y menor velocidad de ventas— en un escenario conservador sugiere que la reducción efectiva de precios podría ubicarse entre 3% y 7%, dependiendo del tipo de proyecto, su etapa de avance y condiciones comerciales específicas. 

La razón principal de este traspaso parcial se encuentra en la estructura real del precio inmobiliario. En Chile, el IVA se aplica únicamente sobre la construcción y no sobre el terreno, conforme a lo establecido en el Decreto Ley N°825 y las instrucciones del Servicio de Impuestos Internos (SII). Dado que el terreno puede representar entre 30% y 50% del valor total de una vivienda, el impacto efectivo del impuesto sobre el precio final es necesariamente menor al 19% nominal. 

A lo anterior se suma un factor clave: la eliminación del IVA no necesariamente se traspasa íntegramente al comprador. En contextos donde los costos financieros han aumentado y los márgenes operacionales se han reducido, parte del beneficio puede destinarse a recomponer balances y sostener la viabilidad financiera de los proyectos. 

Desde una perspectiva estratégica, el principal riesgo en el corto plazo no es el nivel de precios, sino la expectativa que genera el anuncio. La posibilidad de una rebaja futura puede llevar a los compradores a esperar definiciones, ralentizando temporalmente la actividad y afectando la velocidad de absorción de nuevos proyectos. 

En definitiva, la eliminación del IVA constituye una herramienta relevante, pero su impacto será gradual y parcial. Menos impuesto no significa necesariamente precios mucho más bajos, y el mayor efecto inmediato podría no ser la reactivación, sino la cautela. En un mercado donde las decisiones dependen tanto de certezas como de incentivos, la claridad en la implementación será tan importante como el beneficio mismo. 

Sebastián Dourthé 
Analista Inmobiliario Fynsa AGF