Fynsa
Las propiedades de uso mixto representan una alternativa atractiva para los fondos de inversión inmobiliarios que buscan diversificación, estabilidad de flujo y resiliencia frente a ciclos económicos. Sin embargo, antes de incorporar este tipo de activos a un portafolio, es fundamental realizar un análisis exhaustivo de su composición, ubicación, estructura legal y requerimientos financieros.
Una de las principales ventajas de los desarrollos de uso mixto es la posibilidad de optimizar los ingresos operativos mediante estructuras de arrendamiento diversificadas y mecanismos de recuperación de gastos comunes. Sin embargo, el éxito de estos activos depende en gran medida del equilibrio entre los distintos tipos de ocupantes.
Al evaluar la combinación óptima de arrendatarios, deben considerarse factores como:
Arrendatarios ancla: Comercios de alto tráfico —como supermercados o grandes tiendas — pueden generar flujo constante de clientes y atraer a más arrendatarios comerciales, fortaleciendo el ecosistema del activo.
Compatibilidad empresarial: Es recomendable seleccionar inquilinos cuyos modelos de negocio se complementen entre sí. Por ejemplo, un edificio con oficinas o residencias de estándar alto podría beneficiarse de un café o restaurante a nivel de calle, generando sinergias operativas.
Diversificación: Un proyecto de desarrollo exitoso debería apuntar a incorporar una oferta diversificada y equilibrada —gastronomía, bienestar, servicios, retail y residencias— que reduzca la dependencia de un solo tipo de arrendatario o industria.
La ubicación sigue siendo un factor determinante en el rendimiento de cualquier activo inmobiliario, y los proyectos de desarrollo de uso mixto no son la excepción. Al analizar oportunidades de inversión, se recomienda analizar:
Es indispensable cerciorarse de que el activo y cada una de sus unidades cumplan con la normativa local, incluyendo zonificación, licencias de uso de suelo, requisitos de estacionamiento y demás ordenanzas municipales. Este desafío puede ser particularmente complejo al invertir en EE.UU., debido a la heterogeneidad de normas a nivel de cada estado.
El cumplimiento no solo tiene implicancias en la operación del inmueble, sino también en su financiamiento y aseguramiento. Las restricciones regulatorias, como la proporción máxima de unidades residenciales, pueden limitar el apetito crediticio de instituciones financieras o encarecer el costo de capital.
Los proyectos de uso mixto suelen requerir mayores reservas de capital que los activos de un solo giro, debido al potencial costo de rotación de arrendatarios comerciales.
Los activos con oficinas o locales minoristas implican normalmente una mayor inversión en adecuaciones y remodelaciones, lo que puede impactar en los costos operativos. De igual forma, especialmente durante las fases iniciales de los proyectos, los inversionistas deberían prever la probabilidad de liquidez adicional para cubrir periodos eventuales de vacancia y renegociación de contratos.
En resumen, las propiedades de uso mixto continuarán consolidándose como una opción estratégica para fondos de inversión que buscan estabilidad, diversificación de ingresos y resiliencia operativa. No obstante, su éxito dependerá de una evaluación rigurosa de cuatro pilares: ubicación, equilibrio en la base de inquilinos, cumplimiento normativo y reserva de capital.
Marco Aurelio Arellano
Analista Inmobiliario Fynsa AGF
