Un escenario desafiante 

El sector inmobiliario chileno ha enfrentado importantes desafíos en los últimos años, marcados por factores macroeconómicos y estructurales. Desde el estallido social de 2019 y la pandemia en 2020, la industria ha sufrido alzas en las tasas de interés, restricciones de financiamiento, un exceso de stock habitacional y demoras en permisos de construcción, agravando el déficit habitacional, especialmente para quienes buscan su primera vivienda.

Panorama reciente del mercado inmobiliario chileno 

La crisis comenzó con la contracción económica y fuga de capitales de 2019, seguida por la pandemia —que paralizó proyectos y elevó costos— y, en 2021, un breve repunte debido a los retiros de fondos de pensiones. Sin embargo, las alzas de tasas del Banco Central en 2022 encarecieron los créditos (de un 3% en 2019 a más del 5% en 2023), reduciendo la asequibilidad y llevando a los bancos a exigir condiciones más estrictas, como un mayor pie y mejores puntajes crediticios. 

Entre 2020 y 2022, los costos de construcción subieron un 30% en materiales como el acero y cemento, y las demoras en permisos aumentaron el stock sin vender, con tasas de vacancia cercanas al 40% en comunas densamente pobladas, como Estación Central e Independencia, en 2023. 

Desafíos actuales 

1. Altas tasas de interés. En mayo de 2025, las tasas hipotecarias rondan entre 4,5% y 5,5%, muy por sobre el 2%–3% previo a la pandemia, lo que ha encarecido los dividendos y excluido a muchas familias del mercado. Por ejemplo, un crédito a 30 años para una vivienda de 2.000 UF implica hoy cuotas casi 30% más altas que en 2019. Las altas tasas también afectan la rentabilidad de nuevos proyectos, desincentivando la inversión.
2. Alto stock inmobiliario. El Gran Santiago enfrenta un exceso de viviendas sin vender. En 2023, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) reportó un aumento del 30% en departamentos disponibles para entrega inmediata y una caída del 25% en proyectos en verde, producto de menor financiamiento y débil demanda. Esto generó un “mercado de compradores”, con descuentos de hasta 10% en zonas con alta vacancia. Las altas tasas y el costo de vida han frenado las ventas, con desistimientos alcanzando el 25%.
3. Déficit habitacional. A pesar del exceso de viviendas en venta, Chile enfrenta un déficit habitacional estimado en 641 mil unidades para 2024, según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). El déficit afecta con mayor fuerza a familias que ganan menos de 25 UF mensuales (aproximadamente CLP 950.000), que tienen dificultades para acceder a subsidios o calificar para créditos hipotecarios.
4. Deterioro del ahorro familiar. La inflación y los retiros de fondos de pensiones han reducido la capacidad de ahorro, excluyendo a muchos compradores de la primera vivienda, especialmente por mayores exigencias para acceder a subsidios, como el aumento del ahorro mínimo en el DS1 (de 40 UF a 80 UF en Tramo 2 y de 80 UF a 160 UF en Tramo 3). La tasa de propietarios menores de 35 años ha caído un 15% desde 2019. 

Subsidios y apoyo a la demanda 

En enero de 2025, el Minvu anunció un programa de subsidio a la tasa hipotecaria para viviendas de hasta 4.000 UF, que puede reducir la tasa efectiva al 3,42% y cubrir parte del dividendo mensual. Aplica a compras desde el 1 de enero de 2025 con financiamiento de hasta el 90%, y busca beneficiar a 50 mil familias por año, aunque sus exigentes requisitos han sido criticados por limitar su alcance. 

También se fortaleció el Programa de Integración Social y Territorial DS19, que combina viviendas con subsidio y a precio de mercado en zonas bien ubicadas. Se elevó el valor máximo de las viviendas subsidiadas de 2 mil a 3 mil UF y sumaron subsidios adicionales (150 UF para DS1 y 100 UF para DS19).  

Respuestas en financiamiento e innovación 

Ante la crisis del sector, el mundo privado ha desarrollado nuevas estrategias para sostener la actividad inmobiliaria:

• Fondos de inversión DS19. Fondos privados están financiando proyectos DS19, aprovechando subsidios estatales para reducir riesgos y atraer a inversionistas institucionales. En 2024, representaron el 15% de las nuevas obras en Santiago.
• Fondos de deuda inmobiliaria. Para enfrentar la falta de liquidez, fondos privados otorgan créditos de corto plazo a inmobiliarias, con tasas competitivas y respaldo de inversionistas de alto patrimonio. Estas inversiones crecieron un 20% interanual en 2024.
• Planes flexibles de pago. Algunas inmobiliarias ofrecen alternativas como pago del pie en cuotas o financiamiento ligado a ingresos por arriendo, lo que ayuda a reducir el inventario.
• Plataformas de crowdfunding. Desde 2023, plataformas chilenas permiten a pequeños inversionistas financiar proyectos residenciales, especialmente en zonas con alta demanda, replicando modelos internacionales. 

Un futuro incierto 

El sector inmobiliario sigue en una situación frágil, presionado por altos costos financieros, exceso de stock y el déficit habitacional. Aunque las medidas gubernamentales son positivas, su alcance es limitado. Las soluciones privadas aún son pequeñas y difíciles de escalar.  

La recuperación no parece cercana, y la colaboración público-privada será esencial para liberar el stock, aumentar la oferta accesible y enfrentar el déficit habitacional. El camino hacia una recuperación será largo y desafiante. 

DISCLAIMER

Raimundo Fuenzalida 

Portfolio Manager Deuda Privada Fynsa AGF