Tras años de ajuste, el mercado inmobiliario chileno entra en una fase de normalización. Las proyecciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) apuntan a ventas cercanas a las 60 mil viviendas, niveles similares a los de 2019, con una reducción de 27 a cerca de 20 meses para agotar el stock. No es un boom, pero sí un escenario más ordenado que el observado en los últimos años.  

Lo que juega a favor 

Subsidio a la tasa. La Ley 21.748 establece un subsidio de hasta 60 puntos base sobre la tasa de interés hipotecaria para viviendas nuevas. Además, tras su modificación mediante la Ley 21.836, el precio máximo de las propiedades que pueden acceder al beneficio aumentó de 4.000 a 6.000 UF. Ojo: el subsidio no garantiza el crédito, ya que el banco debe aprobarlo igualmente.  

IVA cero. La Ley 21.850 contempla una exención transitoria de IVA, por un año a partir de diciembre de 2026, para la primera venta de viviendas nuevas que cumplan las condiciones establecidas. La medida podría favorecer una reducción de precios durante este período, aunque su impacto efectivo dependerá de las características de cada operación y de cuánto beneficio se traspase al comprador. 

Poder de negociación. El elevado stock de departamentos y casas ha generado una brecha entre los precios publicados y los valores efectivos de cierre de las operaciones. Esto abre espacio para negociar.  

Lo que exige tener cautela 

Las tasas aún están lejos de sus mínimos históricos. Durante 2026, las tasas de interés para créditos hipotecarios se han mantenido en torno al 4,0%. Aunque este nivel es inferior a los máximos superiores al 5,0% registrados entre 2023 y 2024, sigue muy por encima de los valores cercanos al 2,0% observados antes de la pandemia. Si bien el costo del financiamiento ha disminuido respecto de sus niveles más altos, la reducción reciente ha sido limitada. Hacia adelante, quien quiera una baja significativa podría tener que esperar bastante tiempo. Por su parte, quien decida comprar debe considerar que el dividendo puede seguir siendo exigente.  

La banca sigue selectiva. Aunque aparecen señales de mayor flexibilidad, las condiciones de financiamiento siguen siendo exigentes. El pie, el historial crediticio y la relación dividendo/ingreso son aspectos relevantes en la evaluación bancaria. 

No todo se valoriza igual. La demanda privilegia unidades pequeñas, de ticket acotado (entre 3.000 y 3.500 UF) y buena conectividad. En cambio, las propiedades alejadas del metro (o con menor conectividad) o de mayores superficies presentan menores dinámicas de venta.  

¿Entonces?

• Para vivir. Si tienes estabilidad laboral, un pie suficiente y un dividendo que no supere cerca del 25%-30% de tu ingreso, esperar a la “tasa perfecta” suele costar más que comprar bien hoy. Si el subsidio aplica a tu caso, es una buena alternativa cotizar.
• Para invertir. Evalúa la rentabilidad real: compara arriendo bruto, dividendo y gastos. El nuevo DFL2 ayuda a quien compra una tercera propiedad: desde 2027, su arriendo pagaría un impuesto único de 5% sobre el bruto, sin descontar intereses ni contribuciones, en lugar de una tasa que llega a 40%. Conviene sobre todo a tramos altos de impuestos.
• Para esperar. Si tus ingresos son inestables, tu pie es ajustado o no tienes holgura ante un alza de gastos, postergar es una decisión legítima.  

En paralelo, el proyecto de reforma al mercado de capitales (MK4), aún en tramitación en el Congreso, contempla iniciativas que podrían facilitar el acceso al financiamiento habitacional. Entre ellas se encuentran el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), que inyectaría liquidez al sistema bancario, buscando como consecuencia una flexibilización de condiciones, como menores exigencias de pie, mayores plazos de financiamiento y menores tasas. Por otro lado, está la nueva cuenta de Ahorro Voluntario para la Vivienda, que permitiría complementar un ahorro del 7% del valor de la primera propiedad con una bonificación estatal del 3%, tras al menos 30 meses de aportes. La propuesta considera viviendas de hasta 6.000 UF y, de aprobarse, su implementación está prevista para 2028. 

Mientras tanto, esperar también tiene costos, como el arriendo, la eventual evolución de los precios y la posibilidad de dejar pasar beneficios temporales, como la exención de IVA. Por eso, si decides postergar la compra, es importante mantener una planificación de ahorro y seguir el avance de estas iniciativas antes de tomar una decisión. 

¿Y para los desarrolladores? 

La modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) busca reducir costos y facilitar el desarrollo de nuevos proyectos. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) ajustó a la baja el coeficiente de habitantes por vivienda para determinadas condiciones de emplazamiento, lo que permite construir más departamentos dentro de una misma densidad autorizada. En estacionamientos, se reducen además los mínimos exigidos a proyectos cercanos al transporte público. Con estos cambios se busca impulsar la actividad inmobiliaria en los próximos años. 

José Pablo González

Portfolio Manager Deuda Privada Fynsa AGF