En los últimos años, el panorama del financiamiento inmobiliario ha estado marcado por una crisis “permisológica” y un alza en las tasas de interés, resultando en el retiro de la banca tradicional del sector. Esta disminución ha contribuido al agudizamiento de un problema de gran magnitud: el déficit de viviendas, que —según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu)— se estimaba en 600 mil viviendas en 2023.

A pesar de los intentos del gobierno por ofrecer soluciones, a través de la corrección de permisos y procedimientos, la verdadera respuesta a la crisis del financiamiento inmobiliario podría depender de factores menos visibles y —a la vez— mucho más estructurales.

Entre estos, el impacto de las reformas a las normas bancarias internacionales y, en particular, el término del proceso de implementación de Basilea III[i], tiene el potencial de reconfigurar el juego para el sector. Sin duda, este cambio normativo está pasando desapercibido en muchos análisis, pero sus efectos son profundos y de largo alcance.

La evolución de estándares exigidos a la banca ha sido gradual, comenzando en 2020, con el pronóstico —según calendario— para su implementación total a fines de este año.

Los bancos tradicionales, ahora obligados a ajustarse a estos estándares más estrictos, deberán recalcular los riesgos asociados a sus activos inmobiliarios, especialmente en términos de valorización de garantías, afectando, por consecuencia, los niveles de encajes y reservas técnicas.

Según el Banco Central de Chile, el capital requerido podría aumentar entre un 15% y 20% debido a los nuevos estándares de Basilea III, lo que no sólo afectará la disponibilidad de crédito, sino que también podría implicar la necesidad de aumentos de capital y mayor cautela al momento de financiar proyectos. Esto podría desencadenar movimientos como los que ya estamos viendo con transacciones estratégicas entre grupos bancarios, como las que involucran a Bice y Security, que están completando adquisiciones y consolidaciones para fortalecer su posición frente a la nueva normativa.

La implementación de estas nuevas normativas significa que los bancos no sólo deberán adaptarse a mayores exigencias regulatorias, sino que también enfrentar mayores costos y riesgos, viéndose obligados a revisar su exposición al sector inmobiliario para mantener sus rentabilidades, lo que podría llevar a una mayor segmentación del mercado crediticio. En consecuencia, el sector inmobiliario se verá más dependiente de fuentes alternativas de financiamiento como la deuda privada, que ha ido tomando un rol clave en los últimos años como motor de crecimiento.

De esta forma, la deuda privada —al margen de la banca tradicional— seguirá desempeñando un papel importante para la industria inmobiliaria, especialmente en aquellos segmentos que han quedado fuera del radar de los bancos.

Según datos de CBRE Chile, en 2023, las inversiones en bienes raíces a través de deuda privada crecieron un 30% respecto al año anterior, lo que subraya cómo esta modalidad de financiamiento está ganando terreno frente a los canales tradicionales.

Se espera que esta tendencia vaya consolidándose aún más a medida que se ajusten las estructuras operativas del sistema bancario y se prolongue la restricción del acceso a crédito, generando un auge en la utilización de recursos frescos, provenientes de la deuda privada, para financiar proyectos atractivos que quedarían fuera del sistema tradicional.

Si bien la crisis “permisológica” y el alza de tasas son factores visibles que explican el retiro de la banca tradicional del sector inmobiliario, la implementación de Basilea III ofrece una nueva perspectiva sobre cómo las reglas del juego están cambiando. Los bancos deberán adaptarse a una nueva realidad, lo que deja espacio para que la deuda privada continúe su expansión, jugando un papel más relevante en la reactivación de la industria inmobiliaria.

Rodrigo Herrera

Gerente de Deuda Privada Fynsa AGF

[i] Basilea III es un conjunto de medidas acordadas internacionalmente que el Comité de Supervisión Bancaria de Basilea ha desarrollado en respuesta a la crisis financiera de 2007-09. El objetivo de dichas medidas es reforzar la regulación, la supervisión y la gestión del riesgo de los bancos.