Como es de público conocimiento, el sector inmobiliario ha sido uno de los sectores que más se ha visto golpeado durante los últimos años tras los shocks generados por la crisis social iniciada en 2019 en nuestro país y el inicio de la pandemia.  

Uno de los motivos de esto, es que estos eventos adversos generaron un alza importante en el costo de los materiales de construcción, lo que también se vio reflejado en mayores niveles de inflación tanto local como internacional. 

Para mitigar este escenario inflacionario, el Banco Central de Chile tuvo que iniciar un proceso de alza en su tasa de referencia, lo que, a su vez, ha elevado el nivel de las tasas hipotecarias, teniendo un impacto en las ventas para las empresas del sector inmobiliario.

Además, en este contexto incierto para el sector inmobiliario, la banca ha impuesto mayores restricciones crediticias para el rubro en su búsqueda de disminuir su exposición al mencionado sector.

De esta forma, muchas empresas inmobiliarias han presentado problemas para acceder a fuentes de financiamiento, donde, por un lado, han visto una menor dinámica en sus ventas, afectando sus flujos provenientes de su operación; y, por otro lado, sus fuentes de acceso al financiamiento crediticio se han reducido ante una banca más restrictiva.  

Esta dinámica ha perdurado un tiempo, y durante el mes de julio el Banco Central de Chile publicó los resultados de la Encuesta sobre Créditos Bancarios del segundo trimestre de 2024. Esta tiene por objeto dar a conocer la percepción sobre los cambios en los estándares de aprobación de créditos, y la demanda por financiamientos bancarios, y se realiza a los ejecutivos de bancos responsables de las áreas de créditos de las instituciones bancarias. Así, el resultado de esta encuesta refleja cómo fue el comportamiento de la oferta y demanda de créditos bancarios para las carteras de Consumo, Hipotecario, Grandes Empresas, PYMES, Inmobiliarias y Constructoras.

En términos generales, los resultados para la encuesta del último trimestre indican que las condiciones en que los bancos ofrecieron créditos a estas carteras durante el segundo trimestre de este año no presentaron variaciones significativas respecto al primer trimestre del año, por lo que continúan siendo restrictivas. Mientras que, por su parte, en general la demanda por créditos se mostró más débil, salvo en los casos de la demanda de créditos de Grandes Empresas e Hipotecarios, que se mostraron estables.

Para el caso de las carteras Inmobiliarias y Constructoras, las condiciones también siguen restrictivas: la proporción de empresas inmobiliarias que reportan condiciones más restrictivas se elevaron de 27% (el trimestre anterior) a 40% (este trimestre), mientras que para el caso de las empresas de la construcción esta cifra se mantuvo en 30%.

Respecto a la demanda por créditos, la proporción de bancos que percibe una menor demanda por parte de las inmobiliarias aumentó desde 36 a 50% este trimestre. Similar al caso de las constructoras, donde este porcentaje aumentó desde 40% a 50%.

Si bien la participación de los bancos en las estructuras de capital e inversión de proyectos inmobiliarios viene a la baja en este contexto, son los fondos de inversión de deuda inmobiliaria los que han logrado aumentar su participación en este mercado. Así, estas condiciones representan una oportunidad, permitiendo a inversionistas más “retail” participar de buenos proyectos, administrados por inmobiliarias consolidadas en el mercado, que en otros tiempos hubiese sido imposible acceder, debido a que probablemente hubiesen sido disputados por los bancos. 

En ese sentido, en Fynsa no nos hemos querido quedar debajo de esta oportunidad, y a través de los fondos de inversión “Fynsa Deuda Inmobiliaria” y “Fynsa Deuda Inmobiliaria II” hemos dado acceso a nuestros inversionistas a esta clase de activo. (VER MÁS)

En esa misma línea, durante las próximas semanas estaremos anunciando un nuevo vehículo de inversión para seguir aprovechando las mencionadas condiciones del mercado inmobiliario y crediticio.

José Pablo González
Portfolio Manager Deuda Privada Fynsa AGF