Después de varios años marcados por alta inflación, crecimiento moderado e incertidumbre económica, el mercado inmobiliario de Estados Unidos parece estar encaminado hacia una recuperación en 2025. Las señales indican que la industria podría estar en una posición más favorable en comparación con los últimos años, gracias a una economía que, en términos generales, ha logrado evitar una recesión profunda, perfilando un “soft landing” conforme al mandato dual de la Reserva Federal (FED).

Este escenario podría impulsar positivamente tanto los precios de alquiler como los niveles de ocupación, lo que augura un panorama optimista para el mercado inmobiliario comercial este año.

El desafío de las tasas de interés: Un entorno incierto

En su reunión de enero de 2025, el Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC) decidió mantener la tasa de referencia en un rango de 4,25% a 4,50%, lo que marca la primera pausa desde que comenzó a reducir las tasas en septiembre de 2024, después de un ciclo de aumentos en 2022 y 2023.

Aunque las expectativas del mercado apuntan a una tendencia a la baja en las tasas, la rapidez con que se producirán estos ajustes sigue siendo incierta. Factores como una inflación más persistente, un mercado laboral robusto y la incertidumbre política podrían ralentizar el ritmo de los futuros recortes en las tasas.

Es clave comprender cómo las tasas de interés afectan de manera diferente a los diversos horizontes temporales y a sus respectivas repercusiones en el mercado inmobiliario:

• Tasas de corto plazo. Son directamente influenciadas por la Reserva Federal y afectan instrumentos financieros como la SOFR.
• Tasas de mediano y largo plazo. Dependen de la expectativa del mercado sobre la inflación y la trayectoria económica futura. Si bien están influenciadas por la política monetaria, tienden a ser más volátiles y difíciles de predecir.

Impacto por clases de activo

• Multifamily. La demanda por propiedades multifamiliares asequibles sigue siendo alta, aunque las propiedades de Clase A enfrentan presiones cíclicas a la baja. En estados como Texas y Missouri, se observa una sobreoferta de propiedades de este tipo, lo que está presionando a la baja los precios de alquiler.

• Industrial. Este segmento continúa mostrando una sólida resiliencia, impulsada por el crecimiento del e-commerce y la logística. Según Moody’s CRE, en el tercer trimestre de 2024, la tasa de vacancia del Asset class fue de 6,8%, situándose por debajo de los promedios prepandemia.
• Retail. El desempeño ha sido mixto, dependiendo de la ubicación y el concepto. Los centros comerciales anclados en supermercados y las tiendas de lujo siguen mostrando buenos resultados, pese al crecimiento que ha tenido el e-commerce.
• Oficinas. Se empiezan a ver signos de normalización a medida que más empleados regresan a trabajar presencialmente. La tasa de vacancia en oficinas cayó al 20% tras tres trimestres consecutivos de niveles récord, aunque con importantes diferencias entre ciudades. Por ejemplo, Nueva York registró una vacancia del 13,3%, mientras que San Francisco alcanzó el 22,1%, según Moody’s CRE.

A pesar de la incertidumbre, el “sentiment” entre los líderes empresariales está mejorando y la probabilidad de una recesión parece baja, siempre que no se presenten eventos geopolíticos inesperados o shocks de oferta. Si el escenario de “soft landing” se materializa, las tasas podrían experimentar caídas a un ritmo moderado, lo que consolidaría un entorno más favorable para el sector inmobiliario en 2025.

Marco Aurelio Arellano

Analista de Fondos Financieros Inmobiliarios Fynsa AGF