El Due Diligence es un proceso exhaustivo de investigación y análisis que se realiza antes de tomar decisiones importantes. Se trata de un procedimiento necesario de evaluación que permite comprender los riesgos, oportunidades y el valor real de una inversión.  

Para los activos alternativos, realizar un due diligence riguroso es esencial para tomar decisiones informadas y proteger el capital de los inversionistas.  

Y es que esto va más allá de los números: ayuda a identificar riesgos financieros y operativos, pero también legales y comerciales. Esto, con el fin de lograr una visión completa del negocio, siendo importante incluir el análisis cuantitativo y el cualitativo, cada uno crucial para el potencial de la inversión y sus riesgos. 

A grandes rasgos, estos se definen de la siguiente manera:  

1. Cuantitativo: Se centra en evaluar datos y métricas financieras esenciales, como el rendimiento histórico, flujo de efectivo y ratios financieros. Sin embargo, basarse sólo en los números puede ser insuficiente.
2. Cualitativo: Examina factores intangibles, como la cultura organizacional, la competencia y experiencia del equipo, así como factores ESG. Este enfoque aporta una perspectiva más completa y permite evaluar la viabilidad y sostenibilidad a largo plazo. 

¿Cuál es más importante? 

Si revisamos una encuesta realizada por Chartered Alternative Investment Analyst Association —CAIA— hace unos años a inversores y gerentes, el 96% de los encuestados afirma que la debida diligencia cualitativa es igual o más importante que la cuantitativa y operacional, destacando factores como las reuniones cara a cara, la cultura de la firma y la estructura organizacional. 

Ahora bien, como vemos en el gráfico de la encuesta, esto depende del asset class que se aborde. En el caso del equity tradicional, se le da un mayor peso al aspecto cuantitativo, mientras que en Private Equity, Real Estate o Venture Capital, el peso del aspecto cuantitativo es inferior al 20%. 

Dentro de los puntos que se deberían abordar en un proceso de este tipo son:  

• Gobernanza y Transparencia. ¿Cuál es la estructura de sociedad y cómo es la toma de decisiones? ¿Existen políticas para gestionar conflictos de interés?
• Experiencia y Continuidad del Equipo. ¿Cuál es el historial del equipo y su experiencia en gestionar fondos similares?
• Procesos de Evaluación y Selección de Inversiones. ¿Qué criterios y métodos utiliza el comité de inversiones para evaluar riesgos y oportunidades?
• Estructura de Honorarios y Alineación de Intereses. ¿Cómo se estructuran las comisiones y los intereses? ¿Qué porcentaje del capital aporta el gestor en la inversión?
• Compromiso con ESG. ¿Cómo integra la firma los factores ambientales, sociales y de gobernanza en su estrategia de inversión? 

El due diligence nos permite identificar alertas o red flags a la que debemos estar atentos, como, por ejemplo: 

• Rotación alta del equipo. Esto puede ser una señal de problemas internos y falta de estabilidad.
• Falta de transparencia. Es indicativo de posibles problemas de gestión o, en el peor de los casos, fraude.
• Cambios abruptos en la estrategia de inversión. A menudo reflejan falta de claridad en la dirección y objetivos de la empresa.
• Incumplimiento de normativas ESG. Puede afectar tanto la reputación como el rendimiento de la inversión en el largo plazo. 

Por lo tanto, al momento de realizar un buen due diligence, se hace necesario abordarlo desde distintos ángulos, con el fin de mitigar riesgos y maximizar los retornos. Incluso acudiendo a herramientas adicionales, como los cuestionarios de Institutional Limited Partners Association —ILPA—, que brindan una guía para actuar en un proceso de esta naturaleza. 

José Pedro Márquez 

Portfolio Manager Senior Inmobiliario AGF Fynsa