Los fondos de inversión inmobiliarios en Chile se han convertido en una herramienta para democratizar las inversiones en el sector inmobiliario. Estos vehículos permiten a personas naturales y jurídicas participar en proyectos inmobiliarios que, de otro modo, serían inalcanzables debido a que es una industria muy intensiva en capital. Desde su introducción, esta clase de activos ha experimentado un notable crecimiento en el país, alcanzando un patrimonio de 167,3 millones de UF a marzo de 2024.

Sin embargo, muchos inversionistas no están familiarizados con estos productos de inversión, sus bondades y las nuevas tendencias emergentes en el mercado de capitales nacional.

Ciclo de vida de un fondo Inmobiliario

Para invertir en fondos de inversión inmobiliaria se debe investigar y conocer sus funciones. Para ello es clave saber sobre su ciclo de vida, que abarca desde su creación hasta su liquidación y generalmente considera cinco etapas: 

1. Formación. Se define la estrategia y estructura del fondo. 
2. Levantamiento de capital. Implica la captación de inversiones y establecimiento de procedimientos. 
3. Periodo de inversión. Es aquel en el que se realizan y gestionan las inversiones. 
4. Desinversión. Consiste en la venta de activos y distribuciones de capital.
5. Liquidación. Marca el cierre del fondo, con la venta final de activos y la distribución de ingresos a los inversionistas.

Tipos de fondos inmobiliarios

La Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI) clasifica los fondos inmobiliarios en tres subcategorías:

1. Fondos de Inversión Inmobiliarios de Renta. Son aquellos que invierten en bienes inmuebles destinados al arriendo, ya sean residenciales, comerciales, oficinas o bodegas. Representan el 66% de los activos bajo administración del universo de fondos inmobiliarios.
2. Fondos de Inversión Inmobiliarios de Desarrollo. Están orientados a la construcción y desarrollo de proyectos inmobiliarios para su posterior venta. Aunque han mostrado dinamismo, su crecimiento se ha desacelerado debido a altos costos de construcción y tasas de interés elevadas. Representan alrededor del 14% del patrimonio de fondos inmobiliarios.
3. Fondos de Inversión Inmobiliarios Mixtos. Estos fondos combinan inversiones en renta y desarrollo. Representan el 20% del patrimonio total de fondos inmobiliarios, con un crecimiento del 4,3% en el primer trimestre de 2024.

Estrategias y nuevas tendencias: De Core a Value Add 

Las estrategias de inversión en fondos inmobiliarios varían según el nivel de riesgo y retorno esperado. Algunas de las principales son:

• Core. Enfocada en propiedades de alta calidad con ingresos estables y bajos riesgos. Los inversores buscan propiedades con contratos de arrendamiento a largo plazo y pocos requerimientos de gestión.
• Core-Plus. Ofrece un perfil de riesgo bajo a moderado, con propiedades de alta calidad que requieren mejoras ligeras.
• Value Add. Busca incrementar el valor de los activos mediante mejoras operativas o estructurales. Aunque en Chile la preferencia sigue siendo por estrategias Core o Core Plus, el enfoque Value Add está ganando terreno, especialmente en mercados con alta consolidación de suelos.
  • Contexto Industrial. El e-commerce ha impulsado cambios en los requisitos de los centros logísticos y de almacenaje, elevando la demanda de este tipo de inmuebles. A pesar de la oferta limitada y la alta vacancia en propiedades antiguas, la estrategia Value Add se presenta como una oportunidad para mejorar y actualizar activos industriales existentes.
  • Contexto Oficinas. Los cambios en las formas de trabajo han afectado la demanda de espacios de oficina. La preferencia se ha inclinado hacia edificios con altos estándares de sustentabilidad y bienestar. Los desarrolladores enfrentan retos para adquirir suelos y permisos, por lo que la estrategia Value Add puede ser clave para revitalizar edificios existentes y adaptarlos a las nuevas demandas del mercado.

El panorama de los fondos inmobiliarios en Chile es dinámico y en constante evolución. Comprender el valor que esta industria aporta y mantenerse actualizado con las nuevas tendencias es esencial para aprovechar las oportunidades de inversión en un entorno económico en continuo cambio.

Marco Aurelio Arellano
Analista Inmobiliario AGF