En Chile, el arriendo de vivienda ha ganado protagonismo como solución habitacional, especialmente en zonas urbanas densas como Santiago. En los últimos años, el mercado de renta residencial ha vivido un crecimiento notable, impulsado por factores económicos, demográficos, e incluso regulatorios. El aumento sostenido de precios de las viviendas, el alza en tasas de interés hipotecarias y mayores exigencias para acceder a créditos han empujado a muchas familias a optar por el arriendo como solución habitacional.

En Santiago, el fenómeno se ha hecho especialmente visible. Hoy vemos mayor densidad urbana, migración interna y extranjera, y cambios en estilos de vida (hogares más pequeños, flexibilidad laboral, búsqueda de ubicaciones céntricas). Todo esto ha generado una demanda creciente por viviendas en arriendo, particularmente en formatos multifamily (arriendo profesionalizado). 

Fuente: Colliers

El cambio hacia el arriendo no responde solo a la imposibilidad de comprar, sino también a una transformación cultural y de prioridades: 

• Restricciones de acceso al crédito: mayores requisitos de pie y menor plazo para pagar han dejado a muchos hogares fuera del mercado de compra, aunque ya están volviendo los créditos a 30 años.
• Costo de oportunidad: para ciertos segmentos, mantener liquidez e invertir puede ser más atractivo que inmovilizar capital en un inmueble.
• Movilidad laboral: la necesidad de cambiar de ciudad, comuna o incluso país por oportunidades profesionales impulsa contratos más cortos y flexibles.
• Cambio familiar: aumento de hogares unipersonales, parejas jóvenes sin hijos y adultos mayores que buscan reducir responsabilidades de mantención.
• Ubicación y servicios: el arriendo permite acceder a zonas céntricas o con mejores servicios a un costo mensual menor que un crédito hipotecario.
• Preferencia por experiencias: una tendencia especialmente marcada en los jóvenes, que priorizan viajes, educación o emprendimientos antes que la compra de una vivienda. 

Si bien en Chile el 26,2% de los hogares arrienda, solo alrededor del 5% de ese mercado corresponde a proyectos bajo el modelo multifamily, lo que refleja una participación aún incipiente. En contraste, en Estados Unidos el multifamily concentra cerca del 47% (National Multifamily Housing Council) de las viviendas arrendadas, evidenciando el amplio potencial de crecimiento de esta clase de activo en nuestro país. Actualmente, la oferta chilena de multifamily se concentra mayoritariamente en el segmento medio, por lo que el segmento medio-alto presenta una oportunidad relevante para su desarrollo y consolidación. 

El modelo americano se caracteriza por: 

• Los dueños son institucionales (fondos, aseguradoras, REITs).
• Existe una gestión profesional, que permite economías de escala.
• Servicios y amenidades como factor diferenciador.
• Pertenencia.
• Contratos flexibles y procesos digitalizados. 

Los activos multifamily en Chile, de acuerdo con los últimos informes de mercado, muestran cap rates en el rango de 5,0% a 6,0% en zonas de alta demanda, con variaciones según ubicación, nivel de ocupación y calidad del activo. En comparación con otras clases de activos inmobiliarios, el multifamily ofrece: 

• Mayor resiliencia en ciclos económicos adversos, por lo que es preferido a la compra. 
• Flujos estables y alta diversificación de arrendatarios. 
• Potencial de apreciación de capital en zonas en desarrollo. 

¿Seguirá creciendo esta tendencia? 

Las condiciones actuales sugieren que el mercado de renta residencial seguirá expandiéndose en Chile: 

• Factores financieros: dificultades de acceso al crédito hipotecario y tasas aún elevadas. 
• Factores sociales: movilidad laboral, cambios en tamaño de hogares, preferencia por flexibilidad. 
• Factores de inversión: búsqueda de activos estables y defensivos por parte de inversionistas institucionales. 
• Contexto internacional: experiencias como la de EE.UU., Alemania o Australia muestran que la penetración del arriendo puede crecer sustancialmente sin que esto implique una caída en la calidad de vida, siempre que el mercado esté bien regulado y gestionado. 

Pese a que Chile aún está lejos de los niveles de arriendo observados en economías desarrolladas, esperamos que se den las condiciones para seguir invirtiendo. 

Francisco Muñoz

Family Office Solutions