En los últimos años, se ha experimentado un escenario de altas tasas, tanto en Chile como en Estados Unidos, donde la tasa a 30 años ha alcanzado niveles del USD + 7%, que no se veían hace más de 10 años. Esta situación impactó al mercado inmobiliario. Así, vimos que las ventas disminuyeron un 23,37% durante el 2022, de acuerdo con el Census Bureau, y el inicio de construcción de nuevas viviendas cayó un 24,06% para el mismo periodo. Esto ha favorecido al mercado de renta, que de acuerdo con Zillow, experimentó un aumento del 11,17% en el canon de arriendo durante el 2022.

Estos eventos trajeron como consecuencia un endurecimiento en el acceso a viviendas, el cual, de acuerdo con las últimas estimaciones de Freddie Mac, llegaba a un total de 3,8 millones de hogares en Estados Unidos. 

Ante esta situación, observamos un gobierno federal agresivo, que aumentó los programas que buscan facilitar el acceso de viviendas. En específico, podemos mencionar el “Housing Choice Voucher Program Section 8”, que para el 2022 se incrementó en un 17,8%. 

El Programa de Vivienda Sección 8 en Estados Unidos

Creado en 1974 por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) de Estados Unidos, este programa es el principal medio por el cual el gobierno federal ayuda a familias de bajos recursos, adultos mayores y personas con discapacidad a obtener viviendas en el mercado privado.

¿Cómo funciona? Cuando un solicitante califica para un voucher, HUD paga entre el 70% y el 100% del alquiler directamente al arrendador, y la Agencia de Vivienda Pública (PHA) es la entidad encargada de administrarlo.

¿Quiénes pueden aplicar? Pueden aplicar familias e individuos cuyos ingresos anuales no superen el 51% del ingreso medio del condado o área donde desean vivir (publicados por HUD). El programa está dirigido a ciudadanos estadounidenses y ciertas categorías específicas de inmigrantes. PHA debe otorgar el 75% de los cupones a solicitantes cuyos ingresos no superen el 30% del ingreso promedio del área.

¿Cuál es su alcance? En el año pasado, este programa alcanzó los 30 mil millones de dólares, ayudando a pagar alquileres para cerca de 2,3 millones de hogares. Esto equivale al 35% del total de las viviendas en Chile.

Desde la perspectiva del inversionista que busca un retorno de la renta inmobiliaria, este programa presenta una serie de beneficios:

• Cobro constante de alquileres con bajo riesgo de incumplimiento.
• Inspecciones anuales de las propiedades.
• Rápida colocación de arrendatarios.
• Base constante de inquilinos; el período promedio de espera para calificar en el programa es de 28 meses.
• Baja rotación y morosidad.
• Los arrendatarios están incentivados a pagar su parte del alquiler para mantenerse en el programa.
• Mejora de la calidad de vida de muchas familias en desventaja, a la vez que se mejoran las condiciones de los vecindarios.
• Contribución a la reducción del déficit habitacional a través de una relación positiva entre el sector público y privado, al incentivar la inversión en viviendas y aumentar la oferta para quienes tienen acceso a este beneficio.

Si bien este tipo de inversión no está exento de riesgos, en momentos de incertidumbre en el mercado inmobiliario, se presenta como una buena opción, a través de la asociación de gestores que tengan experiencia.

Es precisamente por eso que, a través de nuestro Fondo de Inversión Fynsa Upper Renta Residencial US I, hemos tomado posición en este tipo de nicho en el mercado de renta.

A nivel local, puede sonar más familiar el programa de subsidio DS 19, que, si bien subsidia la venta de viviendas en lugar de la renta, cumple el mismo objetivo de reducir el déficit habitacional. Aquí también hemos tomado posición, a través de nuestro Fondo de Inversión Fynsa Desarrollo Inmobiliario IV. 

Los invitamos a conocer más detalles de estos y otros fondos en www.fynsa.com 

José Pedro Márquez

Portfolio Manager Senior Inmobiliario – Fynsa AGF