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Durante los últimos meses, el mercado inmobiliario chileno ha comenzado a mostrar claras señales de recuperación. Tras un período marcado por la incertidumbre económica, la inflación y las altas tasas de interés, hoy se observa un escenario más estable y con perspectivas positivas tanto para compradores como para inversionistas. La combinación de mejores condiciones crediticias, políticas de apoyo estatal y una oferta más accesible en precios ha devuelto dinamismo a uno de los sectores más relevantes de la economía nacional.
La recuperación del dinamismo del mercado inmobiliario chileno se explica por diversos factores. En primer lugar, la baja gradual de la inflación y la política de reducción de tasas de interés por parte del Banco Central han impulsado una reactivación en la demanda. Las tasas hipotecarias, que habían alcanzado niveles históricamente altos en 2022 y 2023, hoy muestran una tendencia descendente, permitiendo que más familias puedan evaluar nuevamente la compra de una vivienda.
Al mismo tiempo, las inmobiliarias han ajustado sus estrategias comerciales, ofreciendo mayores facilidades de pago, promociones y alianzas con bancos para facilitar la aprobación de créditos.
Uno de los pilares de esta recuperación ha sido una política orientada a facilitar el acceso al financiamiento. En ese sentido, los subsidios habitacionales y las garantías estatales para créditos hipotecarios han permitido ampliar las oportunidades para los sectores sociales medios y emergentes.
Por un lado, el Programa de Garantía Estatal para Créditos Hipotecarios, implementado por el Ministerio de Hacienda, ha jugado un rol clave al reducir el riesgo para las instituciones financieras. Gracias a este mecanismo, el cual está enfocado para compras de viviendas de menos de UF 4.000, más familias pueden acceder a financiamiento con menor pie o con condiciones más flexibles, especialmente aquellas que antes no calificaban por falta de ahorro o por historial crediticio limitado.
Por su parte, los subsidios DS1 y DS19 continúan siendo herramientas fundamentales para quienes buscan adquirir su primera vivienda, ya sea en proyectos con integración social o en desarrollos privados. Este tipo de apoyo no solo incentiva la demanda, sino que también genera un efecto dinamizador sobre el sector constructor y promotor inmobiliario, lo que se ha reflejado en que en los últimos meses se ha reactivado progresivamente el inicio de nuevas obras.
Otro fenómeno destacado es el incremento en la venta de viviendas con valores inferiores a las 4.000 UF, un segmento que concentra la mayor parte de la demanda habitacional en Chile. Estas propiedades se han convertido en el corazón del mercado inmobiliario, tanto por su accesibilidad como por las políticas de financiamiento y subsidio que las favorecen.
Este segmento se perfila como el motor de la recuperación del mercado inmobiliario, no solo porque representa la mayor demanda, sino porque promueve una mayor competencia entre desarrolladores, mejorando la calidad y la diversidad de la oferta habitacional.
Según los recientes datos entregados por la Cámara Chilena de la Construcción, en el contexto anteriormente descrito se ve que, durante el tercer trimestre del año, la compra de viviendas aumentó un 18% respecto al mismo periodo en la Región Metropolitana. En particular, la venta de viviendas de menos de UF 4.000 mostró una dinámica aún mejor, con un crecimiento de 22%, siendo el segmento de viviendas con mayor crecimiento en ventas, como consecuencia de los subsidios entregados a la compra de este tipo de propiedades.
Si se comparan las ventas respecto a la información del segundo trimestre del año, subieron un 21%.
En total, se vendieron un total de 7.690 viviendas nuevas, su mayor nivel de ventas en 4 años, desde el tercer trimestre de 2021. De estas, 6.630 corresponden a ventas de departamentos y 1.060 a ventas de casas, habiendo aumentos en ambos segmentos, pero siendo mayor en el último.
El escenario actual también resulta atractivo para quienes buscan invertir en bienes raíces mediante instrumentos financieros. Una alternativa para esto son los fondos de inversión de deuda privada inmobiliaria, que permiten diversificar el portafolio y protegerse frente a la volatilidad de otros activos, con atractivos retornos y colaterales.
Con las tasas de interés en retroceso y el retorno gradual de la confianza en el sector, estos fondos se posicionan como una buena alternativa para aprovechar de una mejora en la industria.
José Pablo González
Portfolio Manager Deuda Privada Fynsa AGF
