En el contexto actual de tasas de interés elevadas que afectan el modelo de renta tradicional, nos vemos obligados a explorar nuevas alternativas para rentabilizar nuestras inversiones inmobiliarias.

Una opción son los Short-Term Rentals. Estos se refieren a la práctica de arrendar una propiedad por un período de tiempo relativamente breve, generalmente menor a 30 días. Estos alquileres suelen ser una alternativa a los hoteles tradicionales y ofrecen a los huéspedes la oportunidad de alojarse en lugares como apartamentos, casas o habitaciones privadas, a menudo a través de plataformas en línea como Airbnb, Vrbo, Booking.com y otras similares.

Este mercado ha ido en crecimiento. Para el año 2023, alcanzó los USD 112,31 mil millones, siendo el mercado principal el de América del Norte, con el 37%. Se estima que para el año 2033 alcance los USD 315,18 mil millones.

Utilizar estas plataformas permite maximizar los flujos de efectivo, ya que se genera una mayor tarifa por noche comparado con la renta tradicional, que considera plazos de un año. El Short-Term Rental puede generar un cap rate promedio del 7%, y puede llegar a rentar por sobre los dos dígitos.

Sin embargo, también conlleva una serie de riesgos, que se deben tomar en consideración al evaluar esta opción:

• Varianza en los flujos de efectivo: A diferencia de los alquileres tradicionales, que son más predecibles, estos dependen de las noches ocupadas, comportándose de manera más similar al sector hotelero.
• Riesgo regulatorio: En algunos lugares se han impuesto restricciones a este tipo de renta, como fue el caso de Nueva York con la Ley Local 18, o ciudades como Miami, París y Tokio.
• Mayor complejidad operativa: Debido al alto nivel de rotación que genera, se deben considerar acciones como la limpieza de las unidades, su mantenimiento, acciones de marketing, etc., lo que puede mitigarse con un buen administrador de propiedades.
• Inversión adicional requerida: Se debe considerar la inversión necesaria para amoblar la vivienda, proporcionar sábanas, toallas, etc. En Chile, al ser un arriendo amoblado, implica tener que gravarlo con impuesto al valor agregado (IVA) al alquiler.

Por lo tanto, para considerar esta vía alternativa y lograr retornos superiores a los del mercado tradicional, es necesario realizar un estudio exhaustivo del sector, entender las comodidades y atractivos a ofrecer, como una cocina bien equipada, lo que conlleva un compromiso con el retorno de la inversión. Además, debe haber una gestión eficiente para mantener el mayor número de noches mensuales ocupadas, y considerar el feedback de los clientes. Esto implica que este tipo de negocio se asemeje más al negocio de Hospitality.

José Pedro Márquez

Portfolio Manager Senior Inmobiliario