De acuerdo con la última Casen, al 2022 vimos que el déficit habitacional se ha incrementado en el último tiempo, llegando a las 935 mil viviendas, un 17% más que en 2017. Este déficit se concentra en la Región Metropolitana, con un 42% del total, y se vio potenciado por el aumento en el costo del suelo, los costos de construcción, mayores tasas hipotecarias y las mayores restricciones de financiamiento. Esto ha dificultado el acceso a la vivienda, situación que se refleja en una elevada demanda por subsidios habitacionales. Por lo mismo es que soluciones como el DS 49, o en su momento el DS 116, que fue remplazado por el DS 19, se deben intensificar. 

¿Qué es el DS19?  

Es un programa que se crea el 2016, con el objetivo de aplacar el déficit habitacional, pero además integrar socialmente a familias de diferentes segmentos socioeconómicos, con unidades que van en un rango de UF 1.200 a UF 2.800 (dependiendo de la zona geográfica). Lo interesante de este programa es que los requisitos de cercanía de servicios, como transporte público, educativo, y áreas verdes, hacen que los proyectos tengan una buena localización geográfica.  

 Para realizar estos proyectos, se debe cumplir con una serie de exigencias, entre ellas la venta de un máximo de 300 unidades, tener el anteproyecto ingresado con revisor o permiso de edificación aprobado y un rango de precios límite, dependiendo de la ubicación de la vivienda. Al mismo tiempo, la propiedad debe ubicarse a hasta 500 metros del transporte público, 2.500 metros de algún recinto comercial, deportivo o cultural, y 1.000 metros de algún establecimiento educacional, parvulario y área verde. 

 Además, presenta incentivos para la inmobiliaria, como el préstamo de enlace de UF 300 por vivienda del Serviu, lo que incentiva la construcción de este tipo de viviendas, ya que en sus orígenes existía la problemática de que muchos subsidios no eran cobrados por la falta de oferta en la zona. Y para quien requiera de créditos hipotecarios para obtener una de estas viviendas, el programa entrega una garantía estatal para incentivar el financiamiento por parte de los bancos u otras instituciones.  

¿Quiénes pueden acceder al beneficio? 

1. Familias de menores ingresos: Deben tener certificado de subsidio (DS49, DS1 o para damnificados desde 2014), teniendo acceso a vivienda desde UF 1.200 a UF 1.400
2. Familias de sectores medios: Con o sin certificado de subsidio, cumpliendo con el ahorro mínimo familiar, deben estar dentro del 90% en el Registro Social de Hogares y no tener una propiedad, teniendo acceso a viviendas desde UF 1.400 hasta UF 2.800, con la posibilidad de solicitar un crédito hipotecario.   

                              ¿Cuáles son los beneficios para un inversor? 

 Este tipo de proyecto presenta una gran profundidad de mercado, a diferencia de los proyectos tradicionales. Esto se traduce en una mayor velocidad de venta, que hoy se encuentra disminuida producto de la incertidumbre y el nivel de tasas que hemos observado en este último periodo, lo que lo hace un activo inmobiliario más defensivo en estos momentos, además del claro beneficio de contribuir a la sociedad, ya que, con más oferta de este tipo de producto, se ayuda a reducir el déficit habitacional. 

 Ahora bien, existen -como en cualquier inversión- riesgos, siendo el principal el riesgo de construcción, tanto en términos de plazos como en aumentos de los costos, ya que se presenta la limitante de no poder subir los precios, lo que hace que el impacto no se pueda transferir a precio. 

 Por lo mismo, es importante involucrarse con gestores y constructoras que tengan una vasta experiencia en este tipo de proyectos, como es el caso de nuestro Fondo de Inversión Fynsa Desarrollo Inmobiliario IV, el cual invierte en un proyecto DS19 en la comuna de Concepción, en la Región del Biobío.

Pueden revisar más detalles de este y otros fondos aquí.

José Pedro Márquez

Portfolio Manager Senior Inmobiliario