El déficit habitacional es definido por la Cámara Chilena de la Construcción como la cantidad de viviendas nuevas que se necesitan para reemplazar las viviendas inhabitables y entregar una vivienda a las familias allegadas. Su último informe de Balance de Vivienda, cuya fuente principal es la encuesta CASEN 2022, arrojó como resultado que los requerimientos habitacionales a nivel nacional alcanzan las 935.000 viviendas. Dicha cifra es un 13% mayor a la de 2017, y la mayor desde que se lleva registro. La distribución del déficit habitacional a lo largo del país se presenta a continuación:

En marzo de 2022, con el objetivo de enfrentar la emergencia habitacional que afecta al país, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo desarrolló el Plan de Emergencia Habitacional, cuyo principal objetivo es entregar 260.000 viviendas durante el actual periodo de Gobierno, es decir, hasta marzo del 2026. Como antecedente, el último reporte de avance del plan fue en enero del 2024, donde se informaron 105.261 viviendas terminadas a la fecha, lo cual representa un 40,5% de la meta. 

En este contexto, los distintos programas de subsidio habitacional juegan un rol fundamental. Dentro de estos, se encuentra el Programa de Integración Social y Territorial DS19, el cual permite a familias de clase media y menores ingresos que buscan adquirir su primera vivienda con apoyo del Estado, acceder a proyectos habitacionales en barrios bien localizados y cercanos a servicios, con estándares de calidad en diseño, equipamiento y áreas verdes. En estos proyectos, se ofrecen unidades que van en un rango entre las UF 1.200 a UF 2.800 (dependiendo la zona geográfica del proyecto) para beneficiarios de 3 segmentos distintos: 

1. Segmento Vulnerable, con un subsidio de aproximadamente el 97% del precio de la vivienda.
2. Segmento Emergente, con un subsidio de aproximadamente el 43% del precio de la vivienda.
3. Segmento Clase Media, con un subsidio de aproximadamente el 23% del precio de la vivienda. 

Otro punto a destacar del subsidio DS19 es que les permite a los beneficiarios comprar su vivienda sin pie, solo deben contar con un ahorro mínimo de 50 a 100 UF, dependiendo de la vivienda. El programa también entrega una garantía estatal para incentivar el financiamiento por parte de bancos y otras instituciones.

Adicionalmente, el programa presenta incentivos para los desarrolladores, al ofrecer un crédito de enlace de hasta UF 300 por vivienda por parte del SERVIU, el cual representa aproximadamente un 20% del costo total de construcción a una tasa de UF + 0%.  Este incentivo cobra una relevancia importante actualmente, dado lo restrictivo que se encuentra el financiamiento bancario, sumado al alto nivel de tasas.  

De esta manera, este tipo de proyectos contribuyen directamente a minimizar el déficit habitacional del país, y además logran mitigar importantes riesgos para sus desarrolladores tanto en comercialización, financiamiento y permisología, sobre todo en comparación con proyectos de desarrollo tradicional. Este último punto se ve reflejado en el mercado: Según datos de Toctoc, la venta de propiedades nuevas en Santiago durante el 2023 aumentó un 16,6% en comparación al año anterior, impulsado principalmente por la comercialización de viviendas con subsidios.  Por otro lado, si se considera al mercado excluyendo las ventas con subsidio, la variación anual de la venta fue de tan solo un 3,3%.

Sebastián Mahave

Analista Inmobiliario Fynsa AGF