No es sorpresa que el alza en los valores de casas y departamentos han restringido el acceso a la vivienda, y que cada vez es más difícil conseguir un crédito hipotecario por parte de las instituciones financieras, dado el mayor monto a financiar, la tasa de interés, el dividendo a cancelar y la renta mínima requerida.

Con el fin de medir cómo se ha visto afectado el acceso a la vivienda, consideraremos una vivienda de 55 m2 y el valor promedio UF/m2 en la región metropolitana en el tamaño señalado, mientras que para la estimación de renta requerida asumiremos que el crédito hipotecario financia el 80.0% de la propiedad, a un plazo de 25 años a la tasa promedio en que se han financiado los créditos hipotecarios según la base de datos del Banco Central. Finalmente, el dividendo no debe exceder el 25.0% de la renta mínima requerida, por lo que el sueldo debe ser al menos 4 veces el dividendo por cancelar.

En primer lugar, desde el primer trimestre de 2006 hasta el tercer trimestre de 2023, el valor UF/M2 ha subido un 173,1% desde UF 27,12 a UF 74,05, lo que representa un alza desde UF 1.492 a UF 4.073 para una propiedad de 55,0 m2.

En términos del costo financiero del crédito hipotecario, si bien la tasa de interés promedio ha tenido un alza sostenida desde un 2,17% el 3T19 a 4,35% el 3T23, es cierto también que las tasas se ubicaron sostenidamente sobre 4,0%, incluso superando el 5,0%, entre los años 2006 y el 1T14. Sin embargo, dado que el impacto generado por el alza de valor en las propiedades es mayor, los dividendos y la renta mínima requerida para acceder a una vivienda se han elevado en un 151,0% con un dividendo y renta mínima de UF 7,04 y UF 28,18 en 1T06 a un dividendo y renta mínima de UF 17,68 y UF 70,72 en 3T23. Si lo vemos en pesos, el diferencial es mucho mayor, dado que el dividendo y la renta mínima eran de $126,265 y $505,061 en 1T06 y $639,608 y $2.558.433 en 3T23.

Finalmente, tomamos la serie del INE que refleja el aumento real de los salarios desde el año 2016, los cuales han tenido un alza de 10,19% desde 1T16 a 3T23, muy inferior al avance de 36,07% que ha tenido el valor UF/M2 de las propiedades y un 44,28% que han subido los dividendos y la renta mínima en el mismo periodo.

La brecha entre el alza de los salarios reales y el aumento de la renta mínima requerida nos da un claro indicio de cómo se ha estrechado el acceso a la vivienda. Dado lo anterior, es que muchas personas y familias han tenido que optar por arrendar en vez de comprar, y en respuesta al incremento en la demanda por arriendo es que mercados como el multifamily han tenido un crecimiento exponencial en el país, pasando de ofrecer menos de 2.000 unidades en 1T16 a 23.384 departamentos en 129 edificios en 3T23.

Ulises Hamasaki

Portfolio Manager Inmobiliario