El sector inmobiliario ha enfrentado una serie de desafíos que han afectado la dinámica del mercado en los últimos años, tanto a nivel local como internacional. Entre estos factores, las restricciones de crédito por parte de la banca han sido una de las principales preocupaciones para los compradores.  

Con esto, las tasas hipotecarias, que en 2020 eran inferiores al 2%, se han incrementado significativamente, superando el 5% en 2023-2024. Además, los bancos han reducido los plazos de los créditos hipotecarios de 30-35 años a 20-25 años, lo que, sumado al aumento de la UF, ha encarecido el acceso a la vivienda y ha dejado fuera del mercado a muchos potenciales compradores. 

Ante este panorama, tanto actores privados como públicos han tenido que adaptarse y encontrar soluciones para superar la crisis. 

Respuestas del Sector Privado 

Las mismas inmobiliarias han tenido que transformar la industria, innovando en su forma de vender para llegar a un mayor número de compradores. Algunas de sus principales estrategias incluyen:   

• Arriendo con opción a compra: Permite a los arrendatarios destinar parte del pago del arriendo como pie para la eventual compra de la propiedad, lo que facilita el acceso a quienes no cuentan con ahorros para el pie inicial.
• Opciones de financiamiento flexibles: Planes de pago más accesibles, como el Bono Pie, pagos en cuotas y descuentos en el precio final.
• Promociones para inversionistas: Para atraer inversionistas y reducir el stock de propiedades disponibles para venta, se están ofreciendo paquetes de departamentos con arriendos garantizados por períodos determinados y descuentos significativos.
• Financiamiento alternativo: Algunas entidades no tradicionales, como cooperativas y mutuarias, están ofreciendo financiamientos hipotecarios con plazos más largos, llegando hasta 40 años y financiando hasta un 90% del valor de la propiedad. 

Medidas del Sector Público 

Por otro lado, algunos entes gubernamentales también han intervenido para aminorar la crisis, acrecentando su presencia en el sector, donde —por ejemplo— el Gobierno y BancoEstado han implementado medidas. 

• Subsidios: Se han intensificado y mejorado los subsidios a la vivienda para los segmentos vulnerables.
• “Hipotecazo”: BancoEstado ha lanzado ofertas especiales de crédito hipotecario para viviendas en el segmento de menor acceso, así como para viviendas con subsidio habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
• Proyecto Ley: El Ministerio de Hacienda presentó un proyecto de ley que busca incentivar la venta de viviendas de hasta UF 4.000, con un subsidio estatal de hasta 60 puntos base y una garantía estatal. 

Perspectivas del mercado 

Aunque el contexto actual del mercado inmobiliario sigue siendo desafiante, hay señales de mejora. Según datos del Banco Central de Chile (BCCh), las tasas hipotecarias llegaron a niveles de 5,21% en diciembre de 2023, mientras que en diciembre de 2024 cerraron en 4,37%. Además, los bancos han aumentado los plazos de los créditos hipotecarios a 30 años, lo que ha impulsado una leve mejora en las ventas de proyectos inmobiliarios. 

Este respiro es una señal positiva de que el sector podría retomar su crecimiento en los próximos meses. 

Oportunidades de inversión 

A pesar de los retos, el sector inmobiliario sigue ofreciendo oportunidades de inversión. Con la mejora gradual de las condiciones del mercado, especialmente en el mediano-corto plazo, surgen oportunidades atractivas para aquellos interesados en tener exposición a este sector. 

En ese sentido, creemos que existe una oportunidad por tiempo limitado de participar en la estructura de financiamiento de buenos proyectos inmobiliarios, gestionados por buenas inmobiliarias, que hoy están teniendo problemas de flujos y acceso a financiamientos bancarios ante mayores restricciones. 

Una de las alternativas es el Fondo de Inversión Fynsa Deuda Inmobiliaria III, lanzado en enero de 2025. Este vehículo de inversión financiará a empresas inmobiliarias con garantía de unidades habitacionales (departamentos) de proyectos nuevos y recién terminados a lo largo del país. La estrategia del fondo promete un retorno esperado de UF + 7,0% y tiene una duración de 2 años. 

DISCLAIMER. 

José Pablo González 

Portfolio Manager Deuda Privada Fynsa AGF