El 26 de noviembre, la Reserva Federal (FED) anunció un nuevo recorte de su tasa de interés de referencia —el segundo en lo que va del año—, reduciendo la tasa en 25 puntos base (bps) y situándola en un rango de 4,5%-4,75%. Esta decisión responde a una moderación en la actividad económica: el mercado laboral estadounidense da señales de enfriamiento, con un leve aumento en la tasa de desempleo, mientras que la inflación sigue desacelerándose, aunque permanece por encima de los niveles deseados por la FED. 

El objetivo del ente federal es mantener un equilibrio entre sus dos mandatos: pleno empleo y estabilidad de precios. Sin embargo, el futuro de la política monetaria dependerá de cómo evolucionen los datos macroeconómicos en los próximos meses. 

Impacto en las tasas de interés 

Los recortes en la tasa de política monetaria tienen un efecto directo en los préstamos a tasas flotantes de corto plazo, como la Secured Overnight Financing Rate (SOFR), comúnmente utilizada como referencia en créditos de construcción y consumo en Estados Unidos. Estas suelen reaccionar rápidamente a las decisiones de la FED, disminuyendo los costos de financiamiento en el corto plazo. 

Paralelamente, las tasas fijas de largo plazo —como las del bono del Tesoro o los créditos hipotecarios— tienden a ser más influenciadas por las expectativas económicas futuras y no necesariamente reaccionan a movimientos inmediatos de la Reserva Federal. De hecho, y sin ir más lejos, durante los últimos 45 días, la tasa del Tesoro Americano a 10 años ha subido 80 bps, debido —principalmente— a preocupaciones sobre la inflación. 

Industria Multifamily… ¿qué implica? 

La reducción de tasas anunciada por la Reserva Federal abre un abanico de oportunidades para esta industria, desde la refinanciación de propiedades hasta la expansión de portafolios: 

• Mayor liquidez. Al reducir las tasas, los bancos aumentan su liquidez gracias a menores exigencias de reservas y a mejores cash flow coverage ratios a nivel de sus balances. Esto se traduce en una mayor capacidad para otorgar créditos, lo que dinamiza el mercado financiero. En esta línea, esperamos ver un crecimiento en los volúmenes de transacciones de deuda de corto plazo durante los próximos trimestres.
• Valorizaciones al alza. Los menores costos de financiamiento empujan la demanda por activos inmobiliarios, lo que —a su vez— aumenta el precio de los activos, disminuyendo así los cap rates. En este sentido, esperamos que se observe un paulatino aumento en las valorizaciones de las propiedades. 

Oportunidades de inversión 

El entorno de tasas más bajas abre una ventana de oportunidades para los inversionistas de multifamily, entre los que destacan: 

1. Refinanciamiento de propiedades.La reducción en las tasas de corto plazo es particularmente beneficiosa para aquellos inversores que mantiene préstamos cercanos a su vencimiento. Refinanciar estos créditos permite reducir los pagos mensuales por intereses, mejorando el flujo de caja de la propiedad. Esto libera capital para reinversiones con otra visión estratégica, como, por ejemplo, renovaciones de activos existentes o la adquisición de nuevas propiedades.
2. Expansión de portafolios. El comienzo de un ciclo de recorte de tasas marca un excelente momento para la adquisición o desarrollo de nuevas propiedades de renta. Con las valorizaciones aún castigadas —pero con proyecciones de alza— y los costos financieros de corto plazo asociados a préstamos de construcción a la baja, es la instancia perfecta para explorar la opción de invertir en todo el abanico de estrategias inmobiliarias clásicas, desde core hasta opportunistic, según el apetito y aversión al riesgo del inversionista. 

¿Y los riesgos? 

Aunque el inicio del ciclo de recortes de tasas ha generado una sensación de alivio en los mercados, este optimismo no está exento de riesgos. Uno de los principales desafíos sigue siendo la volatilidad de las tasas de interés a largo plazo. A pesar de los esfuerzos de la Reserva Federal, la persistencia de las expectativas de inflación a largo plazo mantiene las tasas largas en niveles elevados. 

El objetivo de la FED sigue siendo equilibrar el empleo con el control de la inflación para lograr un “soft landing” en la economía. El ente rector es optimista respecto a que la economía se expandirá de manera saludable en 2025; sin embargo, aunque la probabilidad de una cercana recesión en EE. UU. se considera baja, muchos de los riesgos actuales están relacionados con las tensiones geopolíticas, cuyo impacto es impredecible y podría tener efectos significativos en el panorama económico global. 

Marco Aurelio Arellano 

Analista Inmobiliario Fynsa AGF